【不動産トピック】
生産緑地2022年問題とは？首都圏に大量の土地供給、価格は下落するのか！？

皆さんは2022年問題というものをご存じでしょうか？これは、端的に言えば、現状、都心で緑地になっている面積が売却され、都心の不動産価格の下落につながるのではないかという問題のことを言います。

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生産緑地とは？

生産緑地とは？

生産緑地とは、1992年に生産緑地法で定められた土地制度の1つで、簡単に言うと「最低30年は農地・緑地として土地を維持する代わりに税制優遇を受けられる」ものです。

同法において、生産緑地は

• 「良好な生活環境の確保に相当の効用がある」ことや
• 「公共施設等の敷地として適していること」、
• 「農林漁業の継続が可能であること」、
• 「500m2以上(2017年改正で300m2)の規模であること」

などの定義がなされています。

また、平成29年「都市計画概況調査」によると、生産緑地地区は全国で12,972.5ヘクタールとなっています。エリア別の内訳を見てみると、関東に半数以上が集中し、次いで近畿、中部と続きますが、他のエリアではほとんど指定されていません。特に多いのは東京都、大阪府の他、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県と都市部に集中していることが分かります。

以下、生産緑地の特徴を3つに分けて見ていきたいと思います。

生産緑地の特徴

30年間の営農義務

生産緑地に指定されている土地の所有者に対しては、「30年間の営農義務」が課されます。

また、営農義務以外にも以下のことを守る必要があります。

• 生産緑地を農地として管理しなければならない
• 生産緑地である旨を掲示しなければならない
• 生産緑地地区において建築物や工作物の造成、土地に手を加える行為はできない。ただし、農林漁業を営むための施設等は市町村長の許可を得て設置・管理できる

このように、生産緑地はさまざまな税制優遇を受けられる代わりに多くの制約が課されています。

相続税の納税猶予

相続や遺贈により生産緑地を取得した場合、その取得者は生産緑地分の相続税の納税猶予を受けることができます。通常と比べるとかなり優遇されますが、これはあくまでも「納税猶予」であることに注意が必要です。

例えば、終身の営農義務が課されている生産緑地において、相続人が営農を廃止した場合、相続時までさかのぼって相続税が課税されるとともに、猶予期間に応じた利子税まで支払わねばなりません。なお、納税猶予された分の相続税の支払いが免除されるのは、営農相続人の死亡時のみとなります。

固定資産税の優遇

通常、農地は宅地とは異なる方法で固定資産税評価額が計算され、納税額が安く抑えられています。

しかし、市街化区域内にある土地については宅地並み評価され、納税額が高くなってしまいます。なお、東京都や愛知県、大阪府ならびにその近県にあたる区域の市街化区域農地は「特定市街化区域農地」に分類され、通常の市街化区域農地(一般市街化区域農地)よりさらに高い納税額となります。

一方、生産緑地内にある土地については、一般市街化区域農地と特定市街化区域農地のいずれについても一般農地並みの課税がなされます。農林水産省の「農地の保有に対する税金」によると、税額のイメージとして以下の金額が記載されています。

生産緑地の「2022年問題」とは？

生産緑地には「2022年問題」と呼ばれる問題があります。

生産緑地は1992年に一斉に指定されているため、指定の日から30年の営農義務が終える2022年に一斉に生産緑地の指定解除がなされることになります。生産緑地に指定されている間は他人に譲渡することができませんでしたが、30年の営農義務経過後は市町村に対して買い取の申し出をすることが可能になり、結果として大量に市場に土地が供給され、地価の下落を引き起こすことが懸念されているのです。

先述の通り、一般農地は固定資産税が安く抑えられていますが、市街化区域内農地については宅地のみ評価となっています。生産緑地の指定が解除されると固定資産税の減免もなくなることから、所有し続けることの負担が大きいことも2022年問題が懸念される理由の一つです。

ちなみに、そもそも市街化区域内の農地の固定資産税が宅地並みに設定されている理由は「市街化区域内の農地の宅地転用を促すこと」とされています。

生産緑地に関わる法律経緯

生産緑地法は1972年に制定されて以降、社会背景の変化に伴い、たびたび手が加えられています。ここでは、それら生産緑地に関わる法律の変遷を見ていきたいと思います。

1992年：新生産緑地法制定

1991年に長期の営農することで課税を農地並みとする「長期営農継続制度」が廃止され、その対策として1992年に生産緑地法が改正され、「生産緑地については農地並み課税を継続する」こととなりました。これに伴い、もともと指定条件の厳しかった生産緑地地区の条件が緩和され、指定を受ける農地が増加しました。

2016年：都市農業振興基本計画閣議決定

都市計画法において、市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。このことから、市街化区域にある農地についても「いずれ宅地化すべきもの」とされてきました。

しかし、時代の流れとともに都市部(市街化区域)においても農地や緑地は必要なものと認識されるようになってきました。そうした背景から2015年に「都市農業振興基本法」が成立。2016年には「都市農業振興基本計画」が閣議設定され、これまで市街化区域内の農地について「宅地化すべきもの」とされていたものが「あるべきもの」へと政策を転換することになりました。

2017年：新生産緑地法改正

こうした流れを受けて、2017年に生産緑地法はさらに改正されています。以下で、2017年に改正された生産緑地法の内容とポイントを見ていきたいと思います。

特定生産緑地指定

2017年の生産緑地法の改正で「特定生産緑地」が指定されることになりました。

生産緑地は30年の営農義務経過後は市町村に対して買い取りの申し出ができますが、特定生産緑地に指定された土地は買い取りの申し出をできる時期が10年先送りにされることになりました。もちろん、先送りされた場合は固定資産税の減免などの減税措置を引き続き受けることができます。これにより2022年問題の影響を緩和する意図があります。

条例による面積要件の引き下げ

生産緑地法改正の2つ目のポイントは面積要件の引き下げです。

生産緑地地区の面積要件はこれまで500m2でしたが、市町村が一定の基準のもと、条例により面積要件を300m2に引き下げることが可能となりました。これは、500m2という要件が都市部の農地にしては広いものだったことが改正に至った要因です。

行為制限の緩和

最後に行為制限の緩和です。

これまで生産緑地内に設置できるのは農業用施設のみでした。しかし、これでは所有者が生産緑地を使って収益を得ることが難しい状況にありました。こうした背景から、改正後には地元の農産物を使った商品の製造、加工、販売のための施設やレストランを設置できるよう変更されたのです。

2018年：田園住居地域創設

田園住居地域は「農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を促進する地域」です。

田園住居地域は「都市農業振興基本計画」で閣議設定された、市街化区域内の農地を「宅地転用するべきもの」から「あるべきもの」へと変更した流れの中で追加が決定されたものです。つまり、田園住居地域の追加により「住宅と農地が混在し、両者が調和する地域をあるべき市街地像として都市計画に位置付けた」のです。

2018年：都市農地賃借法制定

生産緑地に関する法律の制定や改正が続く中、2018年には「都市農地の賃貸の円滑化に関する法律案(以下、都市農地賃借法)」が制定されました。都市農地賃借法を一言で表すと、「生産緑地の所有者が生産緑地を第三者に貸しやすくなる法律」です。

以下、本法律のポイントを見ていきましょう。

法定更新適用なし

一般農地も第三者に貸すことはできますが、農地法により賃貸借契約が自動更新される法定更新制度が適用されてしまいます。これにより、一度農地を貸したら返してほしいタイミングで返ってこない可能性がありました。しかし、都市農地賃借法の適用を受けられる生産緑地においては、法定更新制度の適用から除外されるため安心して農地を貸せるようになっています。

相続税納税猶予制度は継続

生産緑地については相続納税猶予制度の適用を受けることができますが、これには「自分が死ぬまで生産緑地の管理をすること」という条件がありました。

つまり、誰かに生産緑地を貸し付けてしまうと、納税猶予が打ち切られてしまうのです。一方、都市農地賃借法の適用を受けて生産緑地を貸し出すと、生産緑地を第三者に貸しだしても相続税の納税猶予制度を継続して利用できるようになりました。

現在の生産緑地でできること

生産緑地に関する法律の改正により、過去には「営農するための施設」しか建てられなかった生産緑地でもいろいろなことができるようになりました。

現在の生産緑地では、具体的に以下のようなことができます。

• 営農
• 第三者に農地を貸し出す
• 獲れた作物を製造、加工、販売する
• 獲れた作物による農家レストラン

生産緑地の所有者にとっては、税制上のメリットを受けながらさまざまな方法で収益化を目指すことが出来るようになったと言えるでしょう。

2022年に際しての所有者の状況別対処法

2022年問題が訪れるまでそう時間もありません。現在、生産緑地の所有者の方が、2022年問題が起こるまでに取れる対処法としてはどのようなものがあるのでしょうか。

農業継続意思〇・後継者あり〇

まず、今後も農業を続ける意思があるか、もしくは後継者がいる場合には特定生産緑地の指定を受けるべきだと言えます。生産緑地の指定が解けると税制優遇を受けることができなくなり、その負担額の大きさから農業を続けたくても続けられなくなってしまうかもしれません。

一方、特定資産緑地の指定を受けると10年ごとの更新制で税制優遇を受けながら営農を続けることが可能となります。特定生産緑地の指定は市町村がすることとなっているので、管轄の市町村の動向を見ながら準備を進めるとよいでしょう。

農業継続意思×・後継者×・納税猶予未利用

一方、農業を続ける意思がなく、後継者もおらず、納税猶予もしていないという場合は特定生産緑地の指定を受けることなく宅地転用して売却してしまった方がよいでしょう。

生産緑地の指定が取れてしまっては固定資産税の負担も大きくなります。なお、主たる従事者が寝たきりであるなど故障理由に該当するなら2022年を待たずして生産緑地を解除することも可能です。

農業継続意思×・後継者×・納税猶予利用（22年迄に死亡）

一方、農業を続ける意思がなく、後継者もいない状態ですでに納税猶予している場合、生産緑地を解除されてしまうとそれまで猶予されていた相続税とその利子を支払わなければならなくなります。このケースで、2022年までに主たる従事者が亡くなってしまった場合は、その時点で生産緑地の買取申出を申請すべきだと言えます。

農業継続意思×・後継者×・納税猶予利用（22年生存）

一方、農業を続ける意思がなく、後継者もいない状態で、すでに納税猶予している場合で2022年を過ぎても元気！という場合、特定生産緑地の指定を受けて2022年以降も土地を維持することをおすすめします。

これは、「途中で生産緑地の解除をしてしまうとそれまで猶予されていた相続税や利子を支払わなければならない」からで、2022年以降、主たる従事者の方が亡くなった時点で生産緑地を解除すればよい、ということになります。

1992年に改正された生産緑地法により「30年の営農義務」が課され、30年経過後は市町村に買取申出できることから、2022年には大量の土地が市場に溢れる2022年問題が懸念されています。

しかし、生産緑地法の改正された1992年から現在までの間にさまざまな法改正が行われ、生産緑地のもつ可能性も変化しています。本記事では、そんな生産緑地の所有者や相続した方に、過去から現在に至るまでの生産緑地の制度について解説し、2022年までに考えるべきことをご紹介しました。

本記事で生産緑地の全容を理解し、自分自身が取るべきアクションの概要が掴めたら以下の記事から具体的な行動を考えてみましょう。

以上になります。
いかがでしたでしょうか。

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