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文系三大国家資格 不動産鑑定士試験 勉強法!全国答練1位を取得した勉強法とは?

文系三大国家資格 不動産鑑定士試験 勉強法!全国答練1位を取得した勉強法とは?

 

ギモン
ギモン
不動産鑑定士ってどんな資格なんだろう?どんな感じの勉強内容なんだろう?
シマ
シマ
今日は不動産鑑定士試験の概要を、私の当時の勉強法をお伝えします1!

今日の内容について、簡単に動画でまとめていますので、動画の方が良い方は、こちらをご覧ください。

不動産の辞書チャンネル
第51話:不動産鑑定士試験 勉強法!全国答練1位を取得した勉強法」↓

第51話:不動産鑑定士試験 勉強法!全国答練1位を取得した勉強法

本日は、不動産鑑定士試験の受験を検討されている方、また既に勉強を開始されている方向けに、不動産鑑定士合格のポイントを記載したいと思います。
私自身も鑑定士試験を受験し、約75%の受験生が利用するTACの、全答練(全国答案練習)で全科目総合全国1位を取得できました。
そのときの勉強法や、当時の自身のテキストも公開します!

不動産業界振り返り

・不動産は投資市場規模2500兆円(国土交通省資料)
日本の年間国家予算の20倍超、GDPの4~5倍

・業界売上規模46兆円(財務省資料)
売上高利益率は全業界で数年連続でトップ!

・不動産業の法人数32万8553社(2017年度)
全産業の1割以上を占め、増加傾向。
不動産業界従事者118万で、全産業約6178万の約2%

・新卒の不動産業界就業者数約1万4千人(全体約43万人
の約3.2%)で、数年にわたり増加傾向
(※不動産流通推進センター「2019不動産業統計集」より)

経済的にもインパクトの大きい業界!

不動産鑑定士とは?

概要

国土交通省管轄の国家資格
弁護士、会計士税理士と並び、文系三大国家資格の一つ
不動産の適正な価値を鑑定するプロフェッショナル

不動産は国土でもあり、日常生活に必要不可欠な重要資産であり、その経済的なインパクトは極めて大きい
その不動産関連権利の適正な価値を決めるのが、「不動産鑑定士」
評価対象は現物の土地・建物だけではなく、それに付随する権利も
(賃借権・地上権・地役権など)

登録者数9482名、登録業者数3398名(2016年10月)
不動産鑑定業約64%、不動産業約14%、
金融関係約8%、その他12%

おおむね500億程度の業界売上
(例、2015年は451億、うち売買102億、担保47億、財務諸表12億、資産評価57億、証券化51億、補償31億、課税21億、賃料評価21億、地価調査46億、鑑定人等としての業務41億、その他22億)

平成18年以降、申込者急減!
2016年は800人程度(合格者数は約100名)、特に20~30代の若年層の申込者が急減

現役鑑定士の方々の高齢化
40歳台が3割弱を占め最大であるが、60歳超が4割超を占める現状

従って、若い世代で、かつ、不動産関連ビジネスに興味のある方にとっては、チャンスだと思料します!

鑑定士になるまでの流れ

国土交通省所管の国家資格「不動産鑑定士試験」に合格する

試験は、短答式試験と筆記試験でそれぞれ年1回

合格後実務修習を受け、全てのカリキュラムが終了すると「終了考査」を受験
(修習期間は1年コースと2年コースを選べる)

その後、鑑定事務所や独立開業などで鑑定士業務に従事

仕事内容

①鑑定評価業務(独占業務)
・地価公示、地価調査
・固定資産税評価、相続税路線価評価
・Jリートや企業の財務諸表に向けた評価
・金融機関の担保評価、破産管財案件等の資産評価
・海外不動産評価 etc…

②コンサルティング業務
・土地の有効活用
・売買関連業務
・投資信託分野の関連業務 etc…

働き方としては、
・企業内(鑑定会社、不動産会社、金融機関、コンサル会社等)
・独立開業(鑑定士のみのケースや、他の弁護士、会計士・税理士と共同での開業のケースも)

鑑定士トレンド

・拡大し続けるJリート市場
・環境配慮やESG投資
・空き家の評価
・農地の評価
・海外不動産の評価
・不動産評価におけるビッグデータ、AIシステムの活用

不動産鑑定士試験とは?

他の不動産資格との相性

宅建との相性がバツグン!
宅建士:売買、賃貸借の仲介・媒介
鑑定士:不動産の適正価格を求める

売買・賃貸と鑑定は非常に密接に結びついており、また、総合的な提案ができるようになるため、ビジネスチャンスが一気に広がる!
価格や取引についての説得力・信頼度が確実にアップ!
顧客からの信頼につながる!

試験方式

・2段階方式
ステップ1:短答式試験
(鑑定理論、行政法規)
ステップ2:論文式試験
(民法、経済学、会計学、鑑定理論(論文・演習)
それぞれ年1回で、短答式が毎年5月、論文式が毎年8月

・短答式は一度合格すると、3年間有効
短答式は100点中7割が合格目安(合格率は30%程度)
論文式は600点中6割が合格目安(合格率は10~15%程度)

・想定される勉強時間
短答式800~1200時間
論文式1200~2900時間

試験データ

勉強にあたっての意識!

大前提として、鑑定試験はズバリ「暗記試験」!
私見ですが、どの試験よりも暗記力が問われる試験だと考えています

意識①

独学はかなり辛いです。。。
予備校は合格生が多い学校へ!

TACが一番おススメです!
新試験制度に移行した2011年から9年間(2011年~2019年度)累計の合格者950名中、TAC不動産鑑定士講座講座生合計※1は708名、なんと合格者の約75%はTAC受講生!

・各科目に有名な講師陣
・本番と似た問題を出す全国答練
・過去試験を研究しつくした対策
・Web講義も有

意識②

鑑定理論が最重要
不動産鑑定評価基準は一言一句レベルで全暗記

Q)なぜか?
A)鑑定士になるから
①短答式試験にもあり、
②論文式も半分の点を占める
※ここは私の単なる推測ですが、もし同点の方がいた場合、鑑定理論の点数で決めると思います。

逆にここが一番ツラいです…泣

ですが、ここを取り切れば合格が一気に近づきます!

意識③

短答式の鑑定理論もナメれません。。
私は、論文対策と同時で進めました。
短答対策だけよりも、論文対策も同時で進めた方が、迷った選択肢が出てきたときに、消去法で切りやすいと思ったからです!

意識④

暗記場所の優先順位付け
問題集や答練でどの問題の出題頻度が高いのかを分析
試験範囲は変わっていないものの、既に相当数の問題が出ているはずです!
問題演習さえしっかりこなせば、本番でも焦ることはないはずです!

意識⑤

他の科目は1科目得意を作り、残りは足を引っ張らない程度

鑑定理論を最優先するのは絶対で、あと最低でも1科目得意科目を作る
・民法
・経済学
・会計学
※自身の学部や大学院の分野で近いものがあれば一番です。

個人的には、民法と会計学は暗記で乗り切れてしまうため、比較的取組み易いと感じました。

各科目別おススメの勉強法(当時の自身のテキスト写真付)

鑑定理論(短答及び論文)

死ぬ気で暗記です。。。
基準を肌身離さず持ち歩き続けました。
(いま考えれば、少し気持ち悪いですね。。笑)
特に、移動中の電車等がおススメです。

鑑定理論の音声を自分で読んで録音。
それを空き時間にこまめに聞く。
(これもいま考えれば、少し気持ち悪いですね。。笑)

答練の問題を縮小コピーして、テキストに貼る!
これで出る問題(ゴール)から、暗記重点箇所と、同様の問題が出てきた時の対策ができます。

例)限定価格について

例)底地について

例)区分所有建物について

行政法規(短答のみ)

全ての細かい知識をテキストに書いていきます。
全ての細かな知識が、消去法の迷いを助けます!

過去問を繰り返し、出題重点箇所と問題傾向を把握
最低でも5年分を3回、理想は10年分を3回です。

例)建築基準法の用途地域について

例)譲渡所得について

民法(論文)

理解の科目。納得するまで講師に質問。
問題を見たら、図を描き、関係者と論点を把握
論点が見えたなら、あとは書くだけです!

例)抵当権設定について

例)時効取得について

経済(論文)

本番で最も予想外の問題が出やすい科目だと感じました
有名なモデルが出てきたら、絶対に落とさない!
(需要供給曲線、AS-ADモデルetc…)

会計学(論文)

鑑定理論の次に暗記の科目
基本的な勉強方法は鑑定理論と同様
答練の問題を縮小コピーして、テキストに貼る!
これで出る問題(ゴール)から、暗記重点箇所と、同様の問題が出てきた時の対策ができます。

鑑定理論(演習)

考えることは、上記に比べてありません。
重要なポイントは、パターン慣れ(自用、貸家建付地 etc…)とケアレスミスを極限まで減らすこと!
焦って、もっともケアレスミス、取りこぼしが出て、悔やまれる科目
最低でも5年分を3回
序盤での計算ミスはその後の失点に大きく繋がるため、特に序盤でのミスには要注意に要注意!!!

以上になります。

本日のまとめ

1.不動産業界振り返り
2.不動産鑑定士とは?
3.不動産鑑定士試験とは?
4.勉強にあたっての意識!
5.各科目別おススメの勉強法
(当時の自身のテキスト写真付)

いかがだったでしょうか。少しでも皆様にお役に立てる記事でしたら、幸いです。
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