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アパートの管理とは?

アパート管理とは?

 

ギモン
ギモン
サラリーマンの不動産投資としてアパートも有名だけど、マンションと比べて管理が大変そう。。どうやって管理していくのが良いんだろう?
シマ
シマ
今日はアパート管理の種類と、おススメの方法、管理会社の紹介等をしていきます。

アパート管理の業務

不動産のバリューを維持していくためには、日々の物件の管理が最重要といっても過言ではありません。
では、アパート管理業務には、具体的にどのような業務があるのでしょうか。

入居者募集業務 広告を考えたり、マーケティングを考え、入居者を募集します。
家賃集金業務 通常は銀行振り込みですが、もし滞納する人が出てくれば、催促をする必要があります。
毎日の建物管理 毎日の共用部分の清掃の対応など
修繕等の対応 修繕が発生した際の対応など
契約更新や退去対応 入居者との契約の更新や、退去の場合の対応など

この中で、入居者募集業務は最重要業務と言っても過言ではありません。なぜならば、収益物件において空室は悪だからです!以下に空室を減らし、空室期間を減らせるか、が物件の収益性を向上させることになります。

家賃集金では家賃未納者への対応、毎日の建物管理では魅力的な建物維持のための美化活動を、修繕等の対応では建物のバリューを維持(場合によっては向上)させる作業を行います。

大きな物件では、これらを専門的に行い、オーナーへ報告するプロパティマネジメント(PM)という会社と、ビルのメンテナンスを専門で行うビルメンテナンス(BM)という会社があります。

アパートにおいては、これを小数人数でこなさなければなりません。

管理方法① 自分で管理する(自主管理)

もし緊急なトラブル対応等が自身で出来る場合には、自身で管理をするというのが、最も費用が抑えられます。
また、物件の管理業務を行うことで、不動産投資の経験値を積み上げることもでき、不動産経営と呼ばれる不動産投資において、今後成功できる可能性が高くなります。

今は数は減ってきておりますが、昔はアパートに大家さんが住んでいて、毎月大家さんの家に直接封筒をもって家賃を支払いに行っていたこともありました。

繰り返しになりますが、上述した業務を1人でこなしていかなければならず、業務委託をする場合の業者とのやり取り等も自分で行いますので、手間と時間がかかります。

管理方法② 建物管理を専門業者へ依頼(管理委託)

二つ目の方法は、専門の業者へ依頼するパターンです。
上述した管理業務を管理会社にやってもらいます。
当然、管理料を支払う必要がありますが、自身が物件を直接管理しなくても良いため、副業で不動産投資をやられていて、本業が忙しく、不動産管理に時間を割くことができない方や、投資した物件が遠方でそもそも物理的に物件管理が困難な方にとってみれば、有難いことになります。

アパート管理でおススメなのは、アパート管理及び売買実績が豊富な武蔵コーポレーションです。同社はパシフィックセンチュリープレイス丸の内29階(東京都千代田区丸の内1-11-1)に本社を構えておりますので、東京近郊の方はアクセスも抜群です。また、代表者の大谷さんは、以下のような様々なアパート経営に関する書籍を販売しております。

管理方法③ サブリースから専門業者へ依頼(サブリース)

もう一つの方法は、専門業者に一括して借り上げてもらい(サブリース)、オーナーはサブリース賃料を継続的に受領し、物件の管理や空室リスクもサブリース会社に負ってもらうという方法があります。

この場合では、オーナーは空室リスクを回避できる代わりに、家賃を直接収受できないため、自身で管理していたときに比べて手取り額は減ってしまいます。

自主管理(管理委託)とサブリースの違い

自主管理(管理委託) サブリース
◎管理手間がかかる
◎空室・家賃対応リスクを負う
◎管理手間を省略できる
◎空室・家賃滞納リスク無し
◎サブリース賃料は相場の80~95%程度
◎手取り額が減ってしまう。

以上になります。

本日のまとめ

アパート管理の業務
管理方法① 自分で管理する(自主管理)
管理方法② 建物管理を専門業者へ依頼(管理委託)
管理方法③ サブリースから専門業者へ依頼(サブリース)
自主管理(管理委託)とサブリースの違い

いかがだったでしょうか。少しでも皆様にお役に立てる記事でしたら、幸いです。
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