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不動産の価格の求め方!大公開!(参考リンク付)

不動産の価格の求め方!大公開!(参考リンク付)

皆様、こんにちは!シマです!
不動産の辞書Youtubeチャンネル

本日は、このテーマをお話ししたいと思います。詳細については、以前配信の以下の動画「不動産の価格の求め方!大公開!(参考リンク付)」をご参照下さい

不動産の価格の求め方!大公開!(参考リンク付)

不動産価格 どうやって求める?

SUUMO等の情報誌やインターネットの不動産情報サイト等はあるものの、、価格が高いのか、安いのか、良く分からない。。
不動産の妥当価格こそ、まさに、プロの不動産会社と、一般の消費者の情報の非対称性!
もし妥当価格が分からないと、、
・このままこの物件検討して良いの?
・もし妥当価格じゃなかったら、時間を無駄にしてしまう。。
・あの不動産会社さんが言ってることは、信頼できる??
・他の条件面で相手に足元を見られたらどうしよう。。

不動産価格 (1)不動産鑑定理論に基づくアカデミックな説明

テキストには主に4つの手法が、、
① 原価法  :費用性に着目
② 取引事例比較法  :近くの似た事例に着目
③ 収益還元法  :収益性に着目
④ 開発法  :デベロッパーの求め方
分かりづらい…

不動産価格 (2)簡単に割安・割高を判断できるような情報

不動産価格 ①原価法:費用性に着目

ざっくり説明ですと、
(ア)土地+(イ)建物-(ウ)建物の劣化部分(減価償却)
まず(ア)土地
(あ)時価(実勢価格)
→国土交通省の土地総合情報システム
(い)公示価格(国交省)、地価調査(都道府県)
→全国地価マップ
公示価格は1月1日、地価調査は7月1日
一番高いところは、銀座山野楽器
近年上昇率が高いのは、北海道リゾート地
(う)相続税路線価
相続税や贈与税を計算するため、国税庁、1月1日、時価の80%
→全国地価マップ
(え)固定資産税評価額
市区町村が固定資産税を計算するため、3年に1回、時価の70%
→全国地価マップ
(イ)建物、物件グレードにより様々
→建築コスト×床面積
(ウ)減価償却年数は国税庁の耐用年数表

不動産価格 ②取引事例比較法:近くの似た事例に着目

→マンションでは、Realnetアプリがおススメ!(新築版と中古版)
恵比寿のマンション新築時(ザパークハウス恵比寿南)
恵比寿のマンション新築時(パークコート恵比寿ヒルトップレジデンス)

不動産価格 ③収益還元法:収益性に着目

ざっくり説明ですと、
((ア)収入-(イ)費用)÷(ウ)還元利回り(ネット利回り)
もしくは、
(ア)収入÷(エ)期待利回り(表面利回り)
例)割と良い場所の1Kマンション
(ア)収入
10坪(約33㎡)×2万円/月・坪=20万円/月(240万円/年)
(イ)費用
税金(固定資産税、都市計画税)、保険料、ビルメンテナンスフィー(BM)、プロパティマネジメントフィー(PM)、修繕費
※一般的には、収入の15~30%
20%なら48万円
純収益は、(ア)収入-(イ)費用=192万円
(ウ)(エ)利回り
→日本不動産研究所の投資家調査など、
妥当価格は、240万÷4.2%で約5700万円!

不動産価格 ④開発法:デベロッパーの求め方

あくまで参考です。
販売収入(販売単価×販売面積)―
土地の造成費-
建物の設計費・建築費-
広告費等の一般管理費-
開発利益―
(もし古い建物あれば、)解体コスト
=土地の価格

不動産価格 求め方 参考サイト

<土地価格>
→国土交通省の土地総合情報システム
→全国地価マップ
<建物経年の減価償却>
→国税庁の耐用年数表
<マンション販売単価>
→Realnet(新築版・中古版)
<想定賃料>
→SUUMOやHomes、その他Webサイト
<利回り>
→日本不動産研究所/投資家調査、その他Webサイト

是非、様々な不動産関連の情報収集をされて、色々知識を増やしていってください!
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