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海外投資家のインバウンド投資対応

海外投資家のインバウンド投資対応

 

ギモン
ギモン
海外の方々が日本の不動産を買っているって聞くけど、具体的な手続き等はどうなっているんだろう?
シマ
シマ
海外投資家との取引注意点を簡単に解説します!

今日の内容について、簡単に動画でまとめていますので、動画の方が良い方は、こちらをご覧ください。

不動産の辞書チャンネル
第26話:海外投資家のインバウンド投資対応」↓

海外投資家のインバウンド投資対応

不動産購入までの流れ

(引用:国交省HP)

取引上の注意点

取引時の本人確認

・「犯罪による収益の移転防止に関する法律(犯収法)」に基づき、宅地建物取引業者は、宅地・建物の売買契約 の締結又はその代理若しくは媒介を行う場合、契約締結に先立って顧客の「本人特定事項」等の確認 が必要

・マネーロンダリング対策

物件の紹介時・日本での内覧ツアー

・海外投資家が物件概要を理解できるよう、物件概要資料の翻訳。のちにトラブルとならないように。

・国によっては、物件紹介はその国の免許がなければできない国もあるため、要注意!
(例、シンガポール等、原則、物件にあたっては現地の免許が必要になる可能性)

・紹介や内覧時は、海外投資家独自の不動産の考え方に注意!
(例、中華系投資家は、風水、お墓が見える物件はNG、4の部屋や階数は避けたがる等)

媒介契約の締結

・3つの媒介契約の違いをしっかり説明する

・両手媒介や片手媒介、手数料率については、日本と異なる商慣習をもつ国・地域もあり ますので、その違いを説明する
(売主側からもらえるならば払わない、もしくは3%はあり得ない等)

重要事項説明

・現地との不動産慣行の違いに注意し、契約内容を漏れなく説明
(例、アメリカでは瑕疵担保条項などが無いケースが多い)

・特に日本の法令や条例について(建築物の制限など)

・宅建業法に基づき、宅地建物取引士が対面で顧客に対して説明する必要有

・そのため宅建業者は、買主が海外に居住している場合、重要事項説明のために来日してもらい説明を行う、又は宅地建物取引士が海外にいる買主を訪問し説明を行う必要有

売主との契約交渉・売買契約時

・契約内容を全て漏れなく理解・把握してもらえるよう努める(翻訳)

特に、現地との不動産慣行の違いに注意
(例、アメリカでは瑕疵担保条項などが無いケースが多い)

・不動産会社の中には、 売買契約締結時に日本語で説明することを了承する、あるいは顧客が通訳や代理人を立てる“確認書”を作成し、顧客に注意喚起を促す会社も

・取引に際してのトラブルに備え、契約上の専属的合意管轄裁判所をできれば日本の裁判所にする

・海外投資家である買主ならではの要求をきちんと理解・把握し、売主側に伝える必要有

・売買契約締結者の本人確認

・契約成立場所に注意
(例、海外で成立の場合、印紙税が免除となる可能性)

決済・引渡し(海外送金)・登記時

・送金の流れ
(どの国のどの銀行口座から、売主の口座へ着金するか?)
(送金にはどの程度の時間を要するか、丸一日以上かかる場合も)

・何をもって取引成立とするか。
(基本的には通常通り着金ベースであるが、双方合意のうえ、当日登記がマストである場合、送金振込依頼書明細で着金に代える等)

・司法書士と連携のもと、登記必要書類及び本人確認書類の確認
抵当権の設定がある場合には、その書類も併せて

購入後の手続き、物件管理

・非居住者の場合の納税管理人の選定
(登録免許税・不動産取得税の支払、毎年の固定資産税・都市計画税の支払、税金還付がある際の申請等)

・非居住者の場合、特に物件管理が重要となる(管理会社選定)
(賃料等、自身で徴収できないため)

・必要な修繕費の修繕許可を出さない投資家も…

・非居住者との間で不動産取引を行った場合は、取引の翌日から起算して20日以内に、外国為替及び外国貿易法(外為法)が定める事後届出が必要

・不動産の取引に関しては、非居住者が「取引 に関する報告」を、居住者が「支払い等に関する報告」を、それぞれ日本銀行に提出する必要があり

以上になります。

今日のまとめ

1.不動産購入までの流れ
2.取引上の注意点
(1)取引時の本人確認
(2)物件の紹介時・日本での内覧ツアー
(3)媒介契約の締結
(4)重要事項説明
(5)売主との契約交渉・売買契約時
(6)決済・引渡し(海外送金)・登記時
(7)購入後の物件管理

いかがだったでしょうか。少しでも皆様にお役に立てる記事でしたら、幸いです。
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