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不動産登記制度の基礎!地面師に騙されないように!

不動産登記制度の基礎!地面師に騙されないように!

 

ギモン
ギモン
不動産取引には、不動産登記が必要不可欠だと思うけど、登記で騙されたりという話も聞いたりして、注意すべき点はなんだろう?
シマ
シマ
今日は日本の不動産登記制度、過去に登記に関してどのような事件が起きたか、注意すべき点はどのような点か、分かりやすく解説します!

今日の内容に関連して、動画を配信しておりますので、もし動画の方が良い方がいらっしゃいましたら、以下をご覧ください。

不動産の辞書チャンネル
「第27話:地面師に騙されない!不動産登記制度の基礎」

第27話:地面師に騙されない!不動産登記制度の基礎

ユニークな不動産登記制度

・不動産登記制度は国によって内容が異なる

・日本では、土地と建物は別個の不動産として取り扱われ、登記も別々に行うことができる。台湾や韓国では同様。

・ドイツ、フランス、イギリス、アメリカ、オーストラリアなどの欧米諸国では、建物は土地の附合物とされ、建物単独に権利を設定することや、登記や取引を行うことはできない

・登記の公信力についても国によって様々
※登記の公信力:登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、一定の要件のもとでその権利を取得することが認められること

不動産登記とは?

・不動産登記は、大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿 (登記簿)に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取 引の安全と円滑をはかる役割を果たすもの

・不動産登記法に基づき登記することができる権利は、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質 権、抵当権、賃借権、採石権の9種

・占有権、入会権、留置権、使用貸借権は登記不可。

・日本では土地と建物は別々の不動産として取り扱われ、登記も別々に行うことができる

登記の効力

対抗力

・不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに 従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない(民法177条)。

・同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後に よる(不動産登記法第4条)。

公信力

・登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、一定の要件のもとでその権利を取得することが認められる。

・日本では、登記の公信力を認めていない。したがって、いくら登記名義人が真実の所有者と思って、そ の者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者がいる場合には、その所有者から不動産を取り上げることは認められない

登記所

登記所には、磁気ディスクをもって登記簿を調製し、コンピュータ・システムにより登記事務を行っている 登記所(以下「コンピュータ庁」)と、土地・建物の登記用紙をつづって編成したバインダー式の登記簿を備え登記事務を行っている登記所(以下「ブック庁」)がある。

コンピュータ庁

登記簿は磁気ディスクをもって調製されている。コンピュータ庁では、所定の請求書を提出すると、誰でも登記事項証明書(登記事項の全部又は一部を証明した書面)の交付を受けることができ、また、 だれでも登記事項要約書(登記事項の概要を記載した書面)の交付を受けることができる。なお、この 登記事項証明書は、登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものである。

ブック庁

登記用紙をつづって編成されている登記簿には、土地登記簿と建物登記簿がある。ブック庁では、所 定の請求書を提出すると、だれでも登記簿の謄本・抄本の交付を受けることができ、また、だれでも登 記簿を閲覧することができる。

登記記録(登記簿)

図2

・登記官が登記簿に登記事項を記録

・1筆(1区画)の土地または1個の建物ごとに、表題部と権利部

・権利部は所有権等が記載される甲区、抵当権等が記載される乙区

(1)表題部記載事項
土地・・・所在、地番、地目(現況)、地積等
建物・・・所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積等

(2)権利部(甲区)
所有者に関する事項(所有者がだれで、いつ、どんな原因で所有したか、所有権移転登記、仮登記、差押え、仮処分など)

(3)権利部(乙区)
抵当権、地上権、地役権設定など

実際の怖い事例(地面師事件等)

通常は、支払と同時に、登記必要書類を受け取る。
以前にはこんな怖いこともありました。。。
代金を支払って、無事に買ったと思ったら、、、
・重要な登記書類をもった司法書士が登記書類を持って逃げる
・売主が二重売買をして、別の人へも売却し、その人が先に登記完了
・売主が本当の所有者ではなく、登記必要書類もニセモノ
→これが2017年8月に大手デべが巻き込まれた地面師事件
五反田所在の約600坪、約63億円が消えてしまった…

ITの発展や不動産投資・開発熱の加速で、地面師事件が起こりやすくなっている状況。。
→登記を適切に行うことは本当に重要です!

今日のまとめ

不動産登記制度
1.ユニークな不動産登記制度
2.不動産登記とは?
3.登記の効力
4.登記所
5.登記記録(登記簿)
6.実際の怖い事例(2017年8月の地面師事件等)

いかがでしたでしょうか。
少しでも皆様にお役に立てる記事でしたら、幸いです。

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