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日本初のリート買収劇の真相!見えてきた日本リート市場の課題!

日本初のリート買収劇の真相!見えてきた日本リート市場の課題!

 

ギモン
ギモン
リートの買収劇をニュースで見た記憶があるけど、どういった詳細だったんだろう?
シマ
シマ
今日は日本初のリート買収劇の真相と、見えてきた日本リート市場の課題について、解説します!

今日の内容に関連して、動画を配信しておりますので、もし動画の方が良い方がいらっしゃいましたら、以下をご覧ください。

不動産の辞書チャンネル
「第35話:日本初のリート買収劇の真相!見えてきた日本リート市場の課題!」

第35話:日本初のリート買収劇の真相!見えてきた日本リート市場の課題!

買収劇の経緯

(1)概要

日本初のJリート同士の買収劇!
当初の経緯は以下

図3

(2)関係者①:スターアジア投資法人

・上場:2016/4/20
・資産運用会社:スターアジア投資顧問株式会社
・資産運用規模:約1038億(2019/12/1)
・物件数:35物件
・投資対象:総合型
(オフィス、商業施設、住宅、物流、ホテル、学生レジデンス)
・特徴:
米国を中心とする機関投資家に対して主として日本の不動産関連資産への投資機会を提供し、実績を積み重ねてきたスターアジアグループをスポンサー

(3)関係者②:さくら総合リート投資法人

・上場:2016/9/8
・資産運用会社:さくら不動産投資顧問株式会社
・資産運用規模:約630億(2019/11/1)
・物件数:18物件
・投資対象:総合型
(オフィス、商業施設、住宅、その他)
・特徴:
日本管財グループとオーストラリアの独立系不動産会社ガリレオグループをスポンサーとする総合型J-REIT。元々はオーストラリア証取に上場していたが、日本市場の方がより高い成長性を見込めると判断して2016年9月に東証に変更し再上場した。

(4)関係者③:投資法人みらい

・上場:2016/12/16
・資産運用会社:三井物産・イデラパートナーズ株式会社
・資産運用規模:約1613億(2020/6/30)
・物件数:33物件
・投資対象:総合型
(オフィス、商業施設、ホテル、その他)
・特徴:
本投資法人は、日本を代表する総合商社三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な投資実績を有するイデラ キャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT

(5)経緯

買い手側の思惑とは?

図2

<スターアジア>
・物件取得が困難な中、有益な拡大施策
・さくらは伸び悩み、ガバナンスが機能していない!
・規模が大きくなるほど、事務手数料や維持コストの効率化が可能!
・信用格付けの取得がないが、格付け取得の可能性が高まり、買われやすくなる!

<みらい>
・資産規模2000億乗れば、世界的なリート指数グローバルインデックスに組み入れられ、買われやすくなる!
・シングルA格付けがダブルAになる可能性が高まり、日銀や地銀からの買入れが期待できる

スクリーンショット (4059)

・みらいは自身の格付けを上げることだけを考えている印象…
・さくらは、みらいとの合併が投資主の利益になると言うが、スターアジアからの合併提案を受けて慌てて対応した印象…

見えてきたリートの問題点

(1)制度上

・「みなし賛成」というリート特有の制度
通常の株主総会と異なり、リートの投資主総会では議決権や委任状を行使せずに無投票となった票は、自動的に「賛成」として数えられる。
対立・矛盾する議案がいずれも可決してしまうおそれ

・利益相反の問題
Jリートは資産運用会社が外部運用するが、投資主の利益を侵害し、スポンサーの利益を優先していないか?(米国では内部運用が多い)

・当初、スターアジアの運用会社の下にスターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人という2つのリートをぶらさげる形(どちらに物件組み入れる??)

(2)マーケット環境上

・マーケット高騰(物件価格上昇、利回り低下)
・物件取得の難しさ
・競合Jリートの増加(Jリート間の強弱が鮮明に)
(規模が大きくなればなるほど、事務手数料や上場維持コストが効率的になり、配当にも影響してくる)
・特に、大株主であるスポンサーからの物件提供がないと厳しい。。
・投資家への認知の難しさ

今日のまとめ

日本初のリート買収劇の真相!見えてきた日本リート市場の課題!
1.買収劇の経緯
(1)概要
(2)関係者①:スターアジア投資法人
(3)関係者②:さくら投資法人
(4)関係者③:みらい
(5)経緯
2.見えてきたリートの問題点
(1)制度上
(2)マーケット環境上

いかがでしたでしょうか。
少しでも皆様にお役に立てる記事でしたら、幸いです。

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